本報(bào)記者 李正

    “若萬物云上市，國內(nèi)資本市場物業(yè)板塊將再增一家超大型上市公司。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是說。

    近日，港交所信息顯示，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）已于2022年9月1日向香港聯(lián)交所遞交聆訊后資料集。

    最新數(shù)據(jù)顯示，萬物云2022年第一季度實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入約68.48億元，同比增長44.23%；實(shí)現(xiàn)期內(nèi)利潤3.19億元，同比增長（未經(jīng)審計(jì)）約10.9%。

    有機(jī)構(gòu)人士指出，2021年萬物云合約和在管面積分別為10.1億平方米和7.8億平方米，位居行業(yè)前列，公司的業(yè)務(wù)規(guī)模效應(yīng)有望逐漸顯現(xiàn)。

    三大主營業(yè)務(wù)收入逐年增長

    從同行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)的角度來看，萬物云的業(yè)務(wù)規(guī)模已穩(wěn)坐第一梯隊(duì)水平。

    數(shù)據(jù)顯示，公司2021年主營業(yè)務(wù)收入約237.05億元，同期能夠達(dá)到這一業(yè)務(wù)規(guī)模的物業(yè)行業(yè)上市公司（包括A股和H股）僅有碧桂園服務(wù)（營業(yè)收入288.43億元）一家，位于第二的雅生活服務(wù)同期營業(yè)收入為140.8億元。

    從在管面積的角度來看，2021年萬物云住宅及非住在管面積約7.85億平方米，略高于碧桂園服務(wù)的7.66億平方米。

    同時(shí)，從自身業(yè)務(wù)發(fā)展速度的角度來看，萬物云近幾年的業(yè)務(wù)規(guī)模增長情況同樣值得關(guān)注。

    聆訊后資料集內(nèi)容顯示，萬物云收入主要來自三大業(yè)務(wù)板塊：社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)和AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

    數(shù)據(jù)顯示，從完整會(huì)計(jì)年度數(shù)據(jù)和最新季度數(shù)據(jù)兩個(gè)維度來看，這三大板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模都實(shí)現(xiàn)了不同程度的持續(xù)增長。

    具體來看，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)2020年和2021年分別實(shí)現(xiàn)營收106.23億元和131.61億元，分別同比增長20.33%和23.89%；商企和城市空間綜合服務(wù)業(yè)務(wù)2020年和2021年分別實(shí)現(xiàn)營收64.89億元和86.93億元，分別同比增長51.16%和33.98%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)業(yè)務(wù)2020年和2021年分別實(shí)現(xiàn)營收10.34億元和18.5億元，分別同比增長28.22%和79%。

    最新數(shù)據(jù)顯示，上述三大板塊2022年第一季度分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.11億元、24.38億元和4.99億元，分別同比增長40.35%、50.2%和47.58%。

    對(duì)于未來的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，萬物云方面表示，公司計(jì)劃繼續(xù)專注于吸引具有強(qiáng)勁增長潛力的客戶，特別是來自新興行業(yè)的客戶，以進(jìn)一步擴(kuò)大公司的優(yōu)質(zhì)客戶群。同時(shí)，公司將不斷評(píng)估機(jī)會(huì)，以收購或投資其他公司及與萬物云現(xiàn)有業(yè)務(wù)互補(bǔ)的業(yè)務(wù)，并將其合并入公司業(yè)務(wù)當(dāng)中。

    地產(chǎn)行業(yè)分析師李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，在萬物云提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)，也可以為萬科的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行品牌輸出，這也是房地產(chǎn)企業(yè)分拆物管業(yè)務(wù)很重要的原因之一。

    毛利率低于行業(yè)平均水平

    值得一提的是，雖然近幾年萬物云的營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長，但毛利率始終處于較低水平。

    資料顯示，萬物云2021年毛利率為17%，而處于同等業(yè)務(wù)規(guī)模的碧桂園服務(wù)，同期毛利率達(dá)到了30.73%，雅生活服務(wù)毛利率為27.48%。同時(shí)，東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，目前在港上市且已披露2021年年報(bào)的15家物業(yè)管理行業(yè)上市公司，平均毛利率為27.93%。

    可以看出，萬物云的毛利率不僅遠(yuǎn)低于同一量級(jí)的物業(yè)企業(yè)，甚至低于行業(yè)均值超10個(gè)百分點(diǎn)。

    公司方面表示，公司整體毛利率主要受業(yè)務(wù)組合、定價(jià)政策及成本結(jié)構(gòu)的影響。

    具體來看，2021年公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為15.8%，同比降低了2.9個(gè)百分點(diǎn)。萬物云方面指出，這部分業(yè)務(wù)毛利率的下降，主要因?yàn)楣居?020年享有旨在減輕新冠疫情影響的若干社保基金的減免，而該等減免于2021年被取消所致。

    而對(duì)于公司AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊2021年毛利率同比增長5.3個(gè)百分點(diǎn)至29.9%，萬物云方面表示，作為公司通過科技賦能提高整體經(jīng)營效率及成本結(jié)構(gòu)的方法的一部分，該板塊的業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)在2021年明顯增加，同時(shí)也帶來了相對(duì)較高的毛利率。

    萬科合伙人、萬物云CEO朱保全在6月上旬發(fā)布的《再寫高考作文：物業(yè)管理的本手、妙手與俗手》主題文章中直言：“30%的毛利率并非什么行業(yè)妙手”，甚至聲稱“物業(yè)公司毛利率能超過10%已經(jīng)非常好了”。

    肖云祥認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，基本業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理及增值服務(wù)兩大類，一般情況下，物業(yè)管理業(yè)務(wù)其毛利率是不高，主要受在管小區(qū)的品質(zhì)以及政策性收費(fèi)因素等影響，因此物管企業(yè)在拓展項(xiàng)目時(shí)應(yīng)注重小區(qū)整體的品質(zhì)。

    “而增值服務(wù)是提升物業(yè)企業(yè)毛利率的主要業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)需要物業(yè)企業(yè)不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，挖掘業(yè)主的需求點(diǎn)。”肖云祥同時(shí)表示，除了業(yè)務(wù)層面，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)注意包括拓展成本、人力成本、運(yùn)營成本等在內(nèi)的多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的成本控制。

（編輯 上官夢露）