■本報(bào)記者 王崢

    12月6日，佳兆業(yè)物業(yè)正式于香港交易所主板掛牌，成為年內(nèi)第四家在赴港上市的物業(yè)公司，同時(shí)也標(biāo)志著該公司正式邁入國(guó)際資本市場(chǎng)。這是繼佳兆業(yè)集團(tuán)控股后，佳兆業(yè)自主孵化的又一港股上市平臺(tái)。

    據(jù)悉，佳兆業(yè)物業(yè)此次全球公開(kāi)發(fā)售部分獲超過(guò)20倍認(rèn)購(gòu)額，相比同一天掛牌的創(chuàng)夢(mèng)天地12.64倍公開(kāi)發(fā)售部分的超額認(rèn)購(gòu)比例，佳兆業(yè)物業(yè)顯然更受?chē)?guó)際資本市場(chǎng)認(rèn)可。

    對(duì)此，國(guó)信證券分析師徐進(jìn)指出，“在當(dāng)前消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期。尤其是龍頭企業(yè)，市場(chǎng)集中度快速提升。”

    佳兆業(yè)物業(yè)方面也表示，擁抱資本市場(chǎng)后，將有利于公司拓寬資本渠道，為業(yè)務(wù)跨越發(fā)展提供強(qiáng)力支持，助推物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)也有助于資源的進(jìn)一步整合。

    募資七成用于并購(gòu)

    當(dāng)下，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在持續(xù)，房屋竣工面積不斷增加，這為物業(yè)行業(yè)發(fā)展開(kāi)拓了廣闊發(fā)展空間。“存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)，根據(jù)我們測(cè)算存量房中沒(méi)有物業(yè)管理的面積達(dá)105億平方米。預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)物業(yè)管理面積達(dá)到235億平方米，全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬(wàn)億元。”國(guó)盛證券分析師張俊表示。

    同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)也正逐漸由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，行業(yè)必然經(jīng)歷增量市場(chǎng)為主導(dǎo)到存量市場(chǎng)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)行是致力于永續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。物業(yè)管理服務(wù)將成為房企重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)之一。佳兆業(yè)顯然也看到了一點(diǎn)，希望借助資本市場(chǎng)的力量，加速佳兆業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

    本次赴港上市，佳兆業(yè)物業(yè)共發(fā)行3500萬(wàn)股，以發(fā)行價(jià)9.38港元計(jì)算，公司將募集資金約3.28億港元。其中50%資金將用于同類(lèi)型標(biāo)的物的并購(gòu)，20%的資金用于智能家居產(chǎn)業(yè)鏈的并購(gòu)。

    目前，佳兆業(yè)物業(yè)專(zhuān)注服務(wù)中高端物業(yè)。截至2018年6月30日，佳兆業(yè)物業(yè)擁有146家分支機(jī)構(gòu)管理在管物業(yè)，覆蓋中國(guó)12個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的37個(gè)城市，管理建筑面積達(dá)到2540萬(wàn)平方米，過(guò)去三年復(fù)合增速為14%。其中大部分集中在粵港澳大灣區(qū)，占在管面積的42%，及2018上半年收入的58%。此外，公司還為住宅小區(qū)內(nèi)約16萬(wàn)個(gè)物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。

    值得注意的是，其母公司佳兆業(yè)集團(tuán)擁有2200萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)外，另外還有約2700萬(wàn)平方米土地面積的舊改項(xiàng)目。其中，大部分集中在深圳地區(qū)，占37%的土地面積。其次是廣州及中山，分別占土地面積的22%及26%。“這將為佳兆業(yè)物業(yè)在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。”安信國(guó)際分析師黃焯偉指出。

    拓展新型業(yè)態(tài)

    努力提升再管物業(yè)面積的同時(shí)，佳兆業(yè)也大力發(fā)展智能物業(yè)拓展新型業(yè)態(tài)，提升增值服務(wù)能力。公司相繼推出“小區(qū)管家”“K生活”和“K服務(wù)”移動(dòng)應(yīng)用程序，提供一站式服務(wù)。佳兆業(yè)物業(yè)方面表示，目前公司已構(gòu)建起涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問(wèn)服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊，多元聯(lián)動(dòng)拓寬質(zhì)量增長(zhǎng)邊際。

    而根據(jù)Frost&Sullivan的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的進(jìn)一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加，增值服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)仍將持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2022年增值服務(wù)市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)到8468億元，2017年至2022年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為21.6%。

    張俊也表示，物業(yè)企業(yè)天然具有吸引客戶的根基，同時(shí)把守著社區(qū)巨大的流量入口，具有很好的變現(xiàn)渠道及方式。增值業(yè)務(wù)比如公共空間管理、入戶廣告、家庭服務(wù)、合同能源管理、社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、電商入口等多種方式都可以實(shí)現(xiàn)流量變現(xiàn)，增值業(yè)務(wù)毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)毛利率，增長(zhǎng)潛力巨大。

    此外，非住宅物業(yè)方面，佳兆業(yè)物業(yè)還將服務(wù)延伸至商用物業(yè)、體育館等其他非住宅物業(yè)，分散物業(yè)管理組合。截至2018年6月30日，公司管理23個(gè)非住宅物業(yè)，包括十個(gè)表演場(chǎng)地和體育館。