■本報記者 王崢

    憑借近幾個月的一系列并購，此前在行業(yè)內(nèi)稍顯“安靜”的世茂房地產(chǎn)（以下簡稱“世茂”），一躍成為輿論眼中的“并購達(dá)人”。

    世茂相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，今年集團(tuán)計劃將銷售額的近40%（約為回款額的近50%）用于土地投資，同時還會根據(jù)市場及銷售回款情況動態(tài)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)平衡和可持續(xù)的經(jīng)營性現(xiàn)金流流入。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，與一些被迫出售項(xiàng)目的企業(yè)相比，世茂手中持有大量現(xiàn)金，因此在償債高峰期來臨時，其也迎來了加速“屯糧”的機(jī)會。依靠并購，世茂不但能收獲以往很難拿到的土地資源，價格上也會有一些優(yōu)勢。而這些都將為企業(yè)的發(fā)展提供更為充足的動力。畢竟，土地是房企開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，以合適的價格獲取土地資源則是企業(yè)成功的核心要素之一。

    財務(wù)穩(wěn)健底氣足

    今年3月份世茂的業(yè)績會上，世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇曾明確表示，將加大并購的力度。

    世茂隨后的表現(xiàn)也印證了許世壇所言非虛。自3月下旬開始，截至6月上旬，世茂先后與泰禾集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、粵泰股份、明發(fā)集團(tuán)等多家房企達(dá)成合作，總收購金額接近200億元。

    世茂方面也透露，截至5月底，集團(tuán)通過項(xiàng)目合作獲取的貨值已大于2000億元（權(quán)益前）。而從世茂公布的拿地計劃以及資金面看，下半年其仍將延續(xù)并購步伐。

    根據(jù)世茂2018年財報顯示，報告期內(nèi)，世茂股東應(yīng)占核心利潤85.5億元，同比上升23.4%。截至去年年底，世茂賬面現(xiàn)金495.8億元，未動用銀行及金融機(jī)構(gòu)等融資額度約400億元。

    同時，興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師宋健指出，世茂2019年的銷售目標(biāo)為2100億元，同比增長19%，截至年末世茂可售貨值為3500億元，今年前3個月世茂還大幅擴(kuò)增1000億元貨值，并重點(diǎn)投放一、二線及強(qiáng)三線城市，其中約500億元今年可推，預(yù)計全年可售貨值將達(dá)到4000億元。按照60%的去化率計算，世茂的銷售規(guī)模可達(dá)到2400億元。

    世茂表示，2100億元的銷售目標(biāo)，是按照去化率60%做出的保守估計，而2018年世茂的實(shí)際去化率是65%，2019年預(yù)計會有所提升。

    對此，有分析人士指出，近些年世茂的權(quán)益占比一直超過60%，若以2018年世茂78%的回款率計算，今年公司的回款金額將超過千億元。

    此外，世茂132億元的公司債近期也獲批發(fā)行。據(jù)透露，2018年全年世茂的融資成本控制在5.8%，成本優(yōu)勢明顯。負(fù)債方面，世茂2018年年底凈負(fù)債率較年中下降3.3個百分點(diǎn)至59.4%，連續(xù)7年維持在60%左右，財務(wù)健康水平居于行業(yè)前列。

    “剔除流動負(fù)債中年內(nèi)必須的支出（短貸和長貸到期部分及應(yīng)交稅金合計約550億元），從去年年底的賬面現(xiàn)金、未動用的融資額度以及回款、新增融資來看，世茂今年可動用的現(xiàn)金超過1500億元。200億元的并購資金，對于目前的世茂來說并無壓力，還能給世茂帶來大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”上述分析人士稱。

    緊抓“屯糧”窗口期

    除了手握大量現(xiàn)金外，世茂選擇在今年發(fā)力并購市場，拓展拿地渠道，還有著另一層考慮。

    許世壇此前就表示，“目前是房企并購的好時機(jī)，在償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力，而世茂的優(yōu)勢在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金。同時，現(xiàn)在一二線城市很多土地的地價很高，收購相對可控。”

    世茂相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，鑒于2018年四季度及2019年一季度國內(nèi)流動性較緊，有很多好的合作機(jī)會出現(xiàn)，有些合作項(xiàng)目從今年春節(jié)前就開始醞釀，地價相對有優(yōu)勢。

    值得注意的是，世茂在選擇合作項(xiàng)目時，主要聚焦項(xiàng)目質(zhì)量、利潤率及銷售周期，且凈利潤率需要達(dá)到10%或以上。這無疑為世茂后期的運(yùn)營和銷售順暢，鋪平了道路。

    “項(xiàng)目合作是個精挑細(xì)選的過程，把控風(fēng)險是世茂的強(qiáng)項(xiàng)，多輪盡調(diào)必不可少。資金方面，世茂準(zhǔn)備充分，財務(wù)穩(wěn)健扎實(shí)，凈負(fù)債率長期位于行業(yè)低位。去化方面，并購項(xiàng)目絕大部分位于一二線城市，且都是世茂或合作方深耕的城市，部分已在售或即將開售，去化整體樂觀。”上述世茂相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。