■本報記者 曹衛新

    見習記者 蘭雪慶

    步入9月份，各大房企的中報陸續公布完畢。據東吳證券研報，2019年上半年，房地產板塊營業收入同比增長24.0%，較上年同期增長0.2個百分點，較2018年末增長3.2個百分點；房地產板塊歸母凈利潤同比增長13.6%，較上年同期下降24.8個百分點。

    在眾多房企中，棲霞建設的中報業績較為亮眼。數據顯示，棲霞建設上半年實現營收12.8億元，同比增長77.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.21億元，同比增長522.43%。公司相關人士在接受《證券日報》采訪時表示，報告期內公司凈利潤大幅增長，主要受益于毛利率較高的南京瑜憬灣項目的結轉收入，該部分在結轉收入中的占比達82.58%。

    記者注意到，2016年、2017年、2018年、2019年上半年，棲霞建設房地產開發業務的毛利率分別為15.54%、17.79%、43.74%、49.50%，近兩年毛利率增速迅猛。

    對此，棲霞建設解釋稱，公司當期的毛利率與當期結轉的房地產項目密切相關。公司房地產開發業務毛利率呈上升趨勢，主要系2016年度及2017年度房地產市場調控政策影響，以及保障房項目毛利空間有限，2018年-2019年保障房銷售占比減少使得毛利率提高。未來3年-5年，公司在規模發展的同時將注重對高毛利產品的開發及市場推廣。

    一二線城市房市趨穩

    資料顯示，棲霞建設成立于1999年，于2002年登陸資本市場，主要從事房地產開發經營、租賃及物業管理業務。公司房地產開發項目所在地為南京、無錫、蘇州三個城市。

    今年上半年，公司商品房合同銷售面積9.74萬平方米，商品房合同銷售金額18.28億元，資金回籠25.29億元；南京瑜憬灣項目全部竣工，公司在上半年的所有項目主體驗收優良率達100%。南京瑜憬灣上半年實現營收9.62億元，同比增長451.27%；毛利率達50.97%，同比增加6.67個百分點。

    記者注意到，近年來，棲霞建設一直堅持深耕江蘇，以新一線城市南京、蘇州，以及二線城市無錫為重點，密切關注土地市場。公司上半年在南京、無錫兩市新增項目儲備總建筑面積約為45萬平方米，土地競拍花費達45.91億元。

    川財證券研究所所長陳靂在接受《證券日報》記者采訪時表示：“今年上半年以來，一二線城市因為限購或其他政策性因素，對房地產仍保持較高調控態度；尤其是5月份以來，銀監會對房地產信托進行嚴格檢查，目的就是限制盲目拉低、過度炒作房價。在‘房住不炒’的主基調下，未來房地產行業仍將以穩市場為核心。”

    而從棲霞建設的主要市場（南京、無錫）來看，上半年，南京的商品住宅市場整體表現平穩，上市量較2018年同期增長9%，成交量呈現環比下跌、同比上漲的態勢。截至2019年6月30日，南京全市商品住宅庫存量升至40001套。同時，國家統計局公布的數據顯示，截至2019年6月份，南京房價連續同比上漲8個月。從土地市場來看，南京土拍市場回暖，較去年同期成交量上漲17.65%，成交面積上漲56.71%，成交金額上漲81.52億元。

    二線城市無錫方面，2019年上半年，無錫市商品房市場總體運行平穩，商品住宅成交均價持續攀升；土地市場運行總體呈上升態勢，成交金額同比和環比有明顯增長，住宅樓面均價再次超過萬元，多區域、多板塊刷新地價紀錄。

    對于三四五線城市的房地產行情，陳靂告訴記者，因前兩年棚改搬遷因素，需求在前兩年已有所體現；如今棚改告一段落，現在主要是舊城改造，而舊城改造不會涉及太多重建，所以需求的刺激方向和力度與以前不同。

    政策調控助房市持續“降溫”

    記者注意到，上半年房地產市場整體走勢平穩，然而進入下半年，隨著百強房企銷售額下滑，房地產市場景氣度或將處于持續走低態勢。

    據川財證券研報分析，今年8月份房企銷售業績表現較為疲軟。根據克而瑞公布的數據，2019年8月份百強房企合計實現銷售金額7758億元，與7月份的銷售金額相比基本持平，環比僅小幅上升了1.3%。和2019年6月份破萬億元的銷售業績相比，2019年7月份和8月份的百強房企銷售金額均有明顯下滑。預計2019年第三季度、第四季度一些房企銷售壓力將會加大，不少房企將普遍加快推貨甚至降價促銷以推動年度銷售規模保持增長。受調控政策影響，預計短期內房地產行業整體景氣度還將持續走低。

    除此之外，自2019年4月份中央政治局會議重提“堅持結構性去杠桿”、“房住不炒”后，房企融資環境于5月份之后逐步收緊；而自8月25日央行公布貸款市場報價利率（LPR）改革后的房貸利率新規后，房貸利率也迎來調整。

    根據央行公告，自10月8日起，首套商貸利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商貸利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這也就意味著，10月8日后簽合同的客戶，其房貸利率將依據每月20日公布的LPR為定價基準加點形成。陳靂認為，采用“LPR加點”后的房貸呈現收緊跡象。

    “總體而言，要結構性的看待房地產問題。”陳靂表示，部分人口凈流入區域受供需關系支撐，房價可能會繼續上漲，但不會暴漲；而供給過剩區域，如五六線城市過度開發房地產，人口凈流出的區域，房價會隨時調控。