超額認(rèn)購逾200倍！49倍靜態(tài)PE定價(jià)！新加坡政府投資公司及高瓴資本等大咖護(hù)航！全球發(fā)售受到追捧的保利物業(yè)19日將登陸港股市場。

    盡管與地產(chǎn)行業(yè)血脈相連，但物業(yè)管理行業(yè)具備輕資產(chǎn)、逆周期、現(xiàn)金流充裕等特征，一直備受資本市場青睞，物業(yè)股龍頭上市后普遍都走出翻倍行情。伴隨保利物業(yè)登陸港股，直接及間接持有保利物業(yè)75%已發(fā)行股份的保利地產(chǎn)，有望迎來資產(chǎn)升值盛宴。

    公開發(fā)售獲222.68倍認(rèn)購

    保利地產(chǎn)分拆保利物業(yè)在港股IPO獲積極響應(yīng)。據(jù)保利物業(yè)18日在港交所發(fā)布的公告，此次IPO面向散戶的公開發(fā)售部分獲222.68倍認(rèn)購，面向國際機(jī)構(gòu)投資配售的部分也獲大幅超額認(rèn)購，公司最終以每股35.1港元定價(jià)，發(fā)行約1.33億股，公開發(fā)售占49%，國際配售占51%，集資46.683億港元，12月19日正式上市。

    保利物業(yè)IPO受到多家知名機(jī)構(gòu)追捧。新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本、中國國有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金及中交國際以基石投資者的身份，認(rèn)購總額約1.8億美元的保利物業(yè)股份。

    根據(jù)中指院2019年的綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第四。自2014年起，其在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排名中持續(xù)保持前五名，在具備央企背景的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中則排名第一。

    截至2019年6月30日，保利物業(yè)合同管理總面積達(dá)4.55億平方米，遍布全國27個(gè)省份的148個(gè)城市，在管面積2.6億平方米，共管理846個(gè)物業(yè)，包括565個(gè)住宅小區(qū)及281個(gè)非住宅物業(yè)。除物業(yè)管理服務(wù)外，保利物業(yè)還提供其他增值服務(wù)。

    財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，保利物業(yè)2016-2018財(cái)年總收益分別為25.64億元、32.4億元及42.29億元人民幣，年復(fù)合增長率28.4%；凈利潤分別為1.49億元、2.25億元及3.36億元人民幣，年復(fù)合增長率50.1%。2019年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入28.22億元，凈利潤為3.21億元。

    保利物業(yè)此次IPO所得款項(xiàng)凈額約45.79億港元，約57%將用于把握戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，擇優(yōu)并購，以進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模；約15%將用于進(jìn)一步開拓增值服務(wù)；約18%用于升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)；其余約10%將用作運(yùn)營資金及一般公司用途。

    保利地產(chǎn)迎資產(chǎn)升值盛宴

    以35.1港元的發(fā)行價(jià)計(jì)，保利物業(yè)正式掛牌時(shí)的總市值將達(dá)194.22億港元，有望成為繼碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)之后，港股市場第四大物業(yè)管理股。而伴隨著保利物業(yè)登陸港股，A股上市公司保利地產(chǎn)有望迎來資產(chǎn)升值盛宴。

    保利物業(yè)招股書顯示，1996年6月在廣州成立的保利物業(yè)，在全球發(fā)售前，是保利發(fā)展控股（簡稱“保利地產(chǎn)”）的全資子公司，保利地產(chǎn)直接及通過西藏贏悅分別持有保利物業(yè)95%及5%股權(quán)，而保利地產(chǎn)的最終控股股東為中國保利集團(tuán)。

    全球發(fā)售后，保利物業(yè)的總股本增至5.33億股，包括4億股內(nèi)資股及1.33億股H股（假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使），保利地產(chǎn)直接及間接共持有保利物業(yè)4億股內(nèi)資股，占保利物業(yè)已發(fā)行股本的75%，公眾持股25%。

    內(nèi)資股目前還不能流通。保利物業(yè)在招股書中表示，當(dāng)相關(guān)法律法規(guī)允許時(shí)，保利地產(chǎn)及西藏贏悅可在符合所有必要規(guī)定、要求及程序的情況下，考慮將其內(nèi)資股轉(zhuǎn)換為H股。

    由于認(rèn)購火爆，保利物業(yè)此次IPO最終以35.1港元的招股價(jià)上限定價(jià)，對應(yīng)靜態(tài)市盈率49.2倍，動(dòng)態(tài)市盈率37.8倍。而保利地產(chǎn)的靜態(tài)市盈率僅10倍，動(dòng)態(tài)市盈率僅8.6倍。

    自2014年彩生活開啟物業(yè)股赴港上市先河后，物業(yè)公司赴港上市的腳步便沒有停過。加上今日掛牌的保利物業(yè)和時(shí)代鄰里，港股市場物業(yè)股將達(dá)22只。此外，還有建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)等在排隊(duì)。

    截至12月18日，恒生指數(shù)年初以來的整體漲幅僅7.7%，而物業(yè)股龍頭如新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等年初至今漲幅均超過100%，其中新城悅服務(wù)的漲幅更是高達(dá)195%。一些物業(yè)股的市值甚至超過關(guān)聯(lián)房企，比如綠城服務(wù)的市值為220億港元，而綠城中國的市值僅185億港元。

    與此同時(shí)，在恒生指數(shù)整體估值只有10倍左右的大環(huán)境下，港股市場的物業(yè)股估值普遍在15倍以上，龍頭物業(yè)股的估值普遍超過30倍。其中，碧桂園服務(wù)的動(dòng)態(tài)市盈率約49倍，靜態(tài)市盈率高達(dá)66倍；綠城服務(wù)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)、浦江中國、雅生活服務(wù)的動(dòng)態(tài)市盈率在30倍至39倍之間。