■本報記者 王麗新

    近年來，銷售規模復合增長率達50%以上的中國金茂，正以獨特的“金茂模式”走在穩健發展的路上。8月28日，中國金茂交上了2019年中期業績考卷。

    據中期業績顯示，截至6月30日，中國金茂所有者應占溢利為36.97億元，同比增長12%；若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），公司所有者應占溢利為32.81億元，同比增長4%。得益于高毛利的一級業務，期內，金茂整體毛利率為37%，處于行業較高水平。

    在銷售規模方面，時至半年業績報告發布日，中國金茂合同簽約金額與回款均已突破1000億元，為公司帶來了充盈的現金流。中國金茂投資者關系總監鄭秋平表示，“今年的目標是1500億元，問題不大，2020年目標是2000億元。”若按下半年可售貨值1660億元計算，去化率達到43%即可達標。

    “中國金茂早些年就在城市運營方面發力，如今早已具備強復制能力。晉級‘千億陣營’之后，在產品力、城市運營和混改的三大內生動力推動下，突破地產周期實現高質量增長的‘金茂模式’已經成熟。”有業內人士稱，未來的中國金茂，有望成為兼顧規模和利潤快速發展的地產行業優等生。

    負債率降低下實現規模快速攀升

    在中期業績報告中，中國金茂以四個重要數據呈現“兩升兩降”的形態——高增長的簽約銷售額和銷售面積，進一步下降的平均借貸成本和凈負債率。

    借助杭州、北京等單個城市簽約額突破百億元，今年用8個月時間，去年剛剛晉級“千億陣營”的中國金茂即完成了簽約額和回款的雙千億元“戰績”，較早地進入了“千億階段”。此外，中國金茂物業及土地已銷售未做收金額約1766億元，提前鎖定了未來1年至2年的業績。

    但不同于其他企業，擴張加速的背后，中國金茂的負債率并未上升。2019年上半年，中國金茂的凈負債率由2018年底的71%下降至67%，位于行業安全穩健范圍內。同時，良好的信用記錄，較高的機構評級，讓中國金茂持續保持著同行TOP20房企中極低的資金成本。

    資料顯示，2019年上半年，中國金茂先后成功發行了5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優先擔保票據，利率分別為3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中國金茂當期平均借貸成本較2018年年底下降了0.15個百分點，達到4.96%。這一融資成本水平可謂比肩萬科、華潤等頭部房企。

    城市運營地圖助力“金茂模式”成熟

    “兩升兩降”的業績指標背后，是中國金茂獨有的土地投拓優勢。上半年，中國金茂共計獲取項目24個，新增加優質土儲643萬平方米，其中，城市運營項目達5個，土儲貢獻率達到45%。

    值得關注的是，受惠于城市運營轉換的土地儲備，金茂的平均拿地成本由2018年末約8124元/平方米降至5300元/平方米。此外，在金茂的計劃中，2020年-2022年，將實現城市運營對于整體投資60%的土地儲備貢獻。

    據一份研報分析指出，通過城市運營模式獲取土地儲備，一方面能夠提升金茂的整體權益比例；另一方面，較低的成本則能夠有效帶動利潤率提升。

    “我們今年買地買得比較好。”中國金茂首席執行官李從瑞透露，在城市運營項目布局方面，都是公司通過對這些城市的人口流動和結構、未來規劃、發展潛力等全方位做研判后，符合標準的城市被納入考慮范圍，“金茂內部叫做城市運營地圖。”

    如今，中國金茂已有16個城市運營項目在手，其城市運營模式已然進入成熟復制階段。根據中報公布數據，報告期內中國金茂的物業銷售平均單價為24000元/平方米。據此粗略估算，中國金茂的土地成本僅占售價的22%，未來產品將有更多空間投入研發建設成本，在進行更優質產品打造的基礎上拓寬利潤。

    有業內人士稱，不難看出，一個以城市運營為特色，通過內生動力突破地產周期實現持續高增長的“金茂模式”已經成熟，在全國范圍內，中國金茂實踐以城聚人，以城促產的“城-人-產”城市運營邏輯，目前已具備強復制能力。

    混改加快金茂市場化步伐

    有業內人士稱，不同于其他企業，中國金茂能不受市場周期影響，得到穩健持續發展的根本原因是：“金茂模式”不是往外踩節奏，而是向內要動力。產品力、城市運營模式、以及通過混改實現的更有活力的股權結構，是中國金茂2019持續穩健進階的三大內生動力。

    2019年7月份，中國平安87億港元入股金茂。交易完成后，中化集團股比由49.7%降至35.1%，仍是金茂第一大股東；平安持股15.2%緊隨其后；新華保險持股維持9.18%。

    在業績會上，李從瑞表示，對于中國金茂來說，平安扮演的角色是財務投資者，不參與具體的經營管理。另有管理層也表示，金茂正在逐步安排跟平安各個板塊對接，未來，金茂將協同中國平安旗下產業資源及金融實力，拓展更大的合作空間。

    實際上，混改給中國金茂帶來的變化是，實現了進一步的“市場化”，獲得了更有活力的股權結構和更有實力的長期投資方。對于金茂的“市場化”，中國金茂管理層表示，中國金茂將在保持央企屬性的前提下，無限接近市場化運營。

    對此，有行業觀察人士表示，隨著中國平安這樣一個與中國金茂具備強協同效應的長期投資者進入，金茂未來的持續穩健增長空間將充滿想象。